Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a le vent en poupe, les investisseurs étant de plus en plus nombreux à se laisser séduire par les avantages fiscaux proposés. Il peut toutefois être risqué de se lancer dans cette activité sans être correctement informé et préparé.
Gestion de la comptabilité et règles fiscales
En choisissant le statut LMNP, un propriétaire est amené à déclarer ses revenus comme pourrait le faire un professionnel. Les loyers perçus de locations meublées relèvent en effet des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. L’investisseur possède les mêmes contraintes comptables qu’un commerçant, même si le nombre d’opérations est moindre. A cela s’ajoutent des règles fiscales liées aux amortissements relativement complexes pour les non-initiés. Le risque est donc de déclarer trop de revenus et ainsi majorer son paiement d’impôt ou au contraire de ne pas en déclarer suffisamment, s’exposant ainsi à un redressement fiscal.
Des erreurs potentielles lourdes de conséquence
Déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers est une erreur fiscalement pénalisante pour le propriétaire. Les charges d’une location meublée déclarées dans les BIC sont en effet beaucoup plus importantes que pour une location nue. Une mauvaise comptabilité conduira à une rectification des déclarations via les « micro BIC », sans que cela ne compense totalement le désavantage fiscal.
Une société civile immobilière (SCI) est théoriquement incompatible avec des revenus locatifs de biens meublés qui sont des revenus commerciaux. Des revenus autres que civils entrainent automatiquement un assujettissement de la SCI à l’Impôts sur les sociétés.
Les amortissements constituent la principale difficulté du statut LMNP mais aussi la principale charge déductible d’un loueur en meublé. Les enjeux sont donc importants, ces derniers devant être comptabilisés dans un registre spécifique dans le respect des normes en vigueur. La déduction des amortissements peut être rejetée par l’administration s’ils sont simplement constatés dans un tableur ou une liasse fiscale. Ce n’est pas un hasard si cette composante est généralement prise en charge par un expert comptable. Le faire soi-même suppose de maîtriser parfaitement ces outils pour dissocier le terrain de la construction, choisir les durées appropriées, suivre les reports d’amortissement et réintégrer les amortissements sources de déficit.
La gestion de la TVA doit également être suivie de près, tout oubli ou retard pouvant repousser les remboursements ou entraîner des pénalités financières.
Il est donc recommandé de se faire aider par un expert comptable (dont les honoraires peuvent être déductibles !) dans ce type de démarche.