Un grand nombre de conseils syndicaux projettent de mettre en concurrence leur syndic lors de la prochaine AG. Mais la démarche à suivre pour exécuter un tel projet reste encore flou pour la plupart des adhérents. D’où l’idée de cet article : expliquer comment procéder à la mise en concurrence de son syndic.
L’obligation de la mise en concurrence du contrat de syndic
La mise en concurrence du syndic par le conseil syndical tous les 3 ans est une obligation légale stipulée dans l’article 21 de la loi ALUR du 10 juillet 1965, récemment revue par la loi MACRON du 6 août 2015.
Cependant, il est permis de ne pas se conformer à cette règle en demandant une dispense de l’assemblée générale annuelle avant celle qui consiste à désigner le syndic. Cette suspension doit être votée à la majorité de l’article 25 et inscrite à l’ordre du jour de l’AG.
Les difficultés de la mise en concurrence
La mise en concurrence de son syndic présente deux problèmes majeurs :
- il n’est pas toujours utile de remplacer le syndic
- cette procédure est perçue comme une formalité forcée
Pourtant, cette mesure sert à rappeler la nécessité de remettre en concurrence le syndic périodiquement même si ce n’est que pour renégocier son contrat.
Une fois la mise en concurrence effectuée, le conseil syndical peut ne choisir qu’un seul contrat de syndic à mettre à l’ordre du jour. Nous vous invitons à découvrir ici le classement des meilleurs syndic de copropriété.
L’organisation de l’Assemblée Générale pour bien exécuter la mise en concurrence
La mise en concurrence du syndic fait partie de la planification de l’assemblée générale ordinaire de votre copropriété. Elle requiert une préparation adéquate pour obtenir un résultat efficace. Un travail minutieux qui est confié au syndic ainsi qu’au conseil syndical. Ce dernier assurant une fonction de contrôle et d’accompagnement du syndic.
En fait, avant la fin des trois premiers mois (premier trimestre) suivant la clôture des comptes de votre copropriété, il faut sélectionner scrupuleusement les devis et contrats à présenter devant l’AG. Puis, vérifier les comptes en demandant l’assistance d’un tiers.
En entrant dans le deuxième trimestre après la clôture des comptes, on passe à la rédaction et à la diffusion du rapport du mandat du conseil syndical sur l’exercice terminé. Ensuite, peaufiner et décider des devis et contrats à insérer dans l’ordre du jour. En même temps, il faudrait prévoir une réunion pour préparer l’assemblée générale en vue d’établir l’ordre du jour et le budget prévisionnel. Pour finir, il sera temps d’approuver le projet de la convocation avant diffusion.
Le système de mise en concurrence de syndic
Depuis la mise en vigueur du contrat type, le 2 juillet 2015, l’ensemble des contrats de syndics doivent suivre ce modèle unique pour faciliter:
- la comparaison des coûts entre différents contrats,
- le repérage des dispositions non réglementaires,
- l’identification du/des contrat(s) les plus adaptés aux besoins de la copropriété
Pour ce faire, il faut élaborer un cahier des charges facilement compréhensible et détaillé des prestations à proposer.