Investir dans l’immobilier locatif, c’est faire le pari que vos locataires vous verseront bel et bien le montant du loyer chaque mois et sans retards. Dans le cas contraire, c’est toute votre construction financière qui menace de s’effondrer. La garantie des loyers impayés est là pour vous permettre de gérer votre bien en toute quiétude, et sans avoir à craindre que les sommes dues ne soient pas versées. Voici comment cette assurance fonctionne.
Ne pas sous-estimer le risque d’impayés
L’investissement locatif n’est pas réservé aux gros portefeuilles. C’est également un placement qui est choisi, par de petits investisseurs, pour sa rentabilité et le côté sécurisant de la pierre. En effet, selon une étude Crédit Foncier menée en 2014 (dont on peut lire un compte rendu ici), le Français moyen qui investit dans l’immobilier est âgé de 45/46 ans et a un revenu annuel médian de 67 500€. C’est ce Français moyen qui est visé par le dispositif Pinel, qui favorise l’achat d’un bien à mettre en location.
Toutefois, investir dans le locatif représente un risque non négligeable : celui d’être mis en difficulté par des impayés de loyers. La pyramide financière du petit investisseur peut rapidement s’effondrer sous l’effet du manque de liquidités : il ne peut plus rembourser son emprunt, doit débourser des frais d’avocat pour lancer une procédure d’expulsion qui a toutes les chances de s’éterniser (et pendant laquelle le loyer ne sera toujours pas versé), et pourrait bien se retrouver avec des détériorations importantes causées par des locataires peu vertueux.
En 2014, le taux moyen d’impayés en France était de 2 à 3%. Un chiffre certes peu élevé, mais qui dissimule un grand nombre de disparités. Car plusieurs facteurs concourent à augmenter les risques : la taille du logement (qui joue sur le profil du locataire potentiel : étudiant, jeune couple ou famille), la position géographique (certaines zones sont plus à risque que d’autres) et le niveau du loyer.
La solution ? La garantie des loyers impayés
Loyers non versés, procédure d’expulsion qui dure en moyenne 18 mois, frais juridiques… La garantie des loyers impayés, ou GLI, offre l’opportunité de se prémunir contre les risques liés à des locataires qui, pour une raison ou pour une autre, ne peuvent plus honorer leur paiement mensuel.
Pour un propriétaire, le fait de souscrire une assurance des loyers impayés est la garantie de pouvoir gérer son bien en toute sérénité : il n’a plus besoin de s’inquiéter de savoir si son loyer sera bien versé mois après mois. En cas d’arrêt du paiement, c’est l’assureur qui prend tout en charge.
En outre, l’assurance des loyers impayés permet de se prémunir contre les risques de dégradations du bien, comme on peut le voir sur cette page. Si vous êtes propriétaire et que vous avez confié la gestion de votre bien à un gestionnaire, c’est celui-ci qui doit se charger de souscrire une assurance.
Les avantages de la GLI
L’assurance des loyers impayés prend le relais dès lors que le locataire ne respecte plus ses engagements avec le bailleur :
- L’assureur vous verse les loyers impayés (avec charges et taxes récupérables) ;
- Il vous protège en cas de litiges liés à l’exécution du contrat de location ;
- Il prend en charge les éventuelles détériorations du bien causées par le locataire ;
- Il vous propose une prise en charge juridique ;
- Enfin, l’assureur vous rembourse les frais de procédure pendant le contentieux.
Voilà les modalités proposées, dans la plupart des cas, par une garantie des loyers impayés. Cependant, les plafonds d’indemnisation, surtout en ce qui concerne les frais liés au contentieux ainsi que les dégradations du bien, peuvent grandement différer en fonction des contrats.
Ce qu’il faut savoir sur la garantie des loyers impayés
Si l’assurance des loyers impayés est une garantie efficace, elle impose néanmoins quelques obligations au souscripteur :
- Le propriétaire assuré par une GLI ne commence à être indemnisé que 3 ou 4 mois après le début du sinistre, et une fois que l’impayé a été officiellement constaté. Ensuite, le remboursement des sommes non perçues est rétroactif.
- Le propriétaire doit strictement respecter les procédures définies dans le contrat de garantie des loyers impayés, sans quoi il prend le risque de n’être pas remboursé.
- Le propriétaire, s’il a souscrit une GLI, n’a pas le droit de demander un garant à son locataire, sauf exceptions (s’il s’agit d’un apprenti ou d’un étudiant).
- Le propriétaire doit respecter les conditions d’acceptation du dossier du locataire telles qu’elles sont stipulées dans le contrat, et obtenir le feu vert de son assureur. Par exemple, la compagnie peut réclamer du candidat qu’il présente un contrat de travail en CDI et/ou des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer, afin de limiter ses risques d’impayés.
Enfin, évidemment, la GLI a un coût. Celui-ci consiste en un pourcentage du loyer, entre 2 et 4% selon les assureurs et en fonction des conditions du contrat.
Pour finir, outre la garantie des loyers impayés, tout propriétaire doit penser à souscrire une assurance multirisques habitation. C’est le prix de la gestion locative en toute sécurité !